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  房地产调控或升级
房产税试点肯定会迈出第一步;若房价继续上涨,则实行限购的城市还将继续增加;其它如房地产信贷、限制外资、土地管理等领域的政策也存在进一步升级的可能性。

  2010年,堪称史上最严厉的房地产调控年,从“国十一条”、“国十条”到“9·29新政”等一系列调控措施的施行,客观上收到了一定成效。

  整体上看,代表行业总体“体温”的全国房地产开发景气指数自2010年3月触顶后,持续回落,但仍在景气区间。从市场数据分析,成交量和房价增幅回落。2010年全国新建商品房成交量可能比2009年增长10%左右,虽然仍然保持增长态势,但相比2009年42%的迅猛上涨,增幅显着回落。自去年4月70个大中城市房价同比涨幅曾攀高至12.8%,到去年11月已降至7.7%;房价环比涨幅得到控制,去年4月后多数月份维持在0.3%以内,远小于2009年月均1%左右的涨幅。从商品房成交价格看,全年上涨7%左右,远低于前一年的24%。

  然而,部分城市房价依然偏高,尤其是一线城市房价涨幅明显。另外,2010年相关指标增长依旧强劲。全国房地产开发同比增长预计36%左右;全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长预期30%左右;全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅预计为40%左右。

  2011年房地产市场调控将何去何从?在宏观层面,将实施积极的财政政策和稳健的货币政策,把稳定价格总水平放在更加突出的位置。显然,货币政策正在收紧,为了抑制不断高企的通胀水平和资产价格上涨,今年的货币供应和信贷投放的规模将比去年有所紧缩。房地产层面,一方面,将继续坚定不移地加强房地产市场调控,抑制投资投机性购房,遏制房价过快上涨;另一方面,更大规模地推进保障性安居工程建设,2011年将新开工保障房1000万套,接近于去年590万套的两倍,其中重点发展公共租赁住房。

  针对市场的调控政策是重点。2011年主要还是督促地方政府将“国十条”和“9·29新政”真正落实到位,为此,相关部委将会加大对地方政府约谈、问责的力度;同时还将加大对于违法违规企业的查处力度,比如对于囤地者将严格依法规没收土地并限制相关企业新购地。另外,房产税试点肯定会迈出第一步,上海和重庆有望首批试点;若房价继续上涨,则实行限购的城市还将继续增多;其它如房地产贷款、限制外资、土地管理等领域的政策也存在进一步升级的可能性。

  市场走势重点观察供求关系。需求方面,有两大因素不容忽视。一是,至少是2011年上半年,通胀还会维持高位,存款负利率的现象难以逆转,这会导致以保值为目的购房需求持续释放。二是,2011年人民币对美元预计还将升值5%左右,2010年6月二次汇改之后,随着人民币升值,已有相当规模的游资进入中国,2011年这一趋势不会改变,其中部分游资将会进入房地产市场。

  供应方面,随着2010年开发企业土地购置面积和商品房新开工面积的大幅增加,2011年全国商品房供应量将会明显放量,这将成为防止房价过快上涨的最大因素。同时,随着供应量的大增,成交量也会有所增加,再考虑到上述需求因素,则预计全年商品房成交量还将比2010年有所增长(二成左右)。

  至于价格,从整体上分析价格,则2011年全国房价将维持高位振荡态势,明显下跌的可能性基本没有,但显着上涨同样难上加难。具体而言,全国新建商品房成交均价将比2010年小涨(不足一成),全年70个大中城市房价指数同比微涨(5%以内)。




 
 
 

 
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