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   中国二三线城市或将成房企主战场
   业内普遍认为,2011年房地产行业的日子恐怕不会这么好过。调控持续加码,部分开发商资金链将趋于紧张,开拓新的分类市场、向二三线城市扩张将是众多房企的选择。

  货币政策逐渐回归常态

  2010年12月12日闭幕的中央经济工作会议明确,2011年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策。去年12月25日,央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率,这是年内第二次加息,银根收缩政策“时间窗”明显提前。

  “央行此举显示货币政策正在加速回归常态。”中国国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在接受媒体专访时表示,“超前性地在2011年上半年物价高点到来之前进行紧缩,有利于抑制通胀预期。”2011年货币政策回归常态甚至转向紧缩的迹象已经隐约可见。

  继证监会暂停房地产上市公司再融资、银行收紧开发贷款后,开发商融资的另一平台房产信托也被叫停。

  记者了解到,包括中融信托、平安信托在内的多家信托公司,已相继暂停了相关的房地产信托业务,以回应银监会对信托公司自查房地产信托业务的要求。

  “房产信托向来是信托公司的主要产品之一,但是现在几乎全部暂停了。”据平安信托有关人士透露,公司原本打算发行一个与绿城合作的房地产信托项目,年收益率约为8%,目前这一项目已被暂停,何时重启目前还清楚。

  中原集团研究董事程澐表示,由于融资的大幅减少,加之因调控而引起的市场成交量下降,标杆房企在土地市场上将更加谨慎。

  着手准备市场变局

  刚刚过去的2010年可以看到,虽然销售收入大幅增加,但十家标杆房企去年的购地支出反而比2009年减少了10%,购地金额占销售收入的比重仅为45%,大大低于过去三年的平均水平66%。收入的增加和支出的减少,显示出标杆房企已经用实际行动,为未来市场的变局做出了准备。

  不过,目前开发商手中依然握有大量的现金,短期内并不存在资金的风险。

  中金公司最近发布的研究报告认为,本轮调控下的开发商管理能力的提高使得内部现金流的改善速度较快,但外部融资环境有继续恶化的趋势。如果以去年9月份的二次调控为起点,那么房地产企业流动性最坏的时点可能会出现在今年下半年。调控持续时间越长,风险越大。

  在二三线城市找商机

  2010年,在商品住宅市场遭遇严厉调控的背景下,万科等地产大鳄纷纷转战商业地产。在宣布推进住宅产业化、加码商业地产之后,万科近日又高调宣布进军养老地产,首个项目将以配建形式推出,并从北京逐步扩展到全国。保利、万达、首创、华润等品牌房企也开始“上山下海”,进军旅游地产。

  此外,为应对市场变局,众多开发商已布局二三线城市。万科进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等40多个城市,三四线城市占总储备量超过80%,并有逐步增长趋势。恒 大进入中国27个城市,在售项目56个,96%在二三线城市。恒 大进入的三线城市中,有90%是中国前20强甚至100强的房地产企业尚未进入的市场。

  从目前公布的业绩报告来看,截至去年11月,大部分房企已经完成全年销售目标,并呈现与前年同期不同程度的高增长。品牌房企在二三线城市的销售比例正在提高。

  龙湖地产公布,截至2010年11月底,实现合同的销售金额277.2亿元,超全年销售目标12%。其中西部区域签约仍占主要部分达113亿元,环渤海区域签约105.8亿元,长三角则为58.4亿元。

  上海弘基企业副总裁高栋认为,二三线城市商业地产在未来十年都有很好的发展机会。在短期内调控不会结束的背景之下,二三线城市将成为未来房企销售火拼的主战场。

 
 
 

 
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