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 限购调控政策下一线城市出路在哪
临近年终,围绕楼市近8个月的调控政策,依然是中国房地产市场关注度最高的热词。

  如今,北京的限购调控政策已经实行近8个月,同为一线城市的上海、广州、深圳,其限购政策也执行了近3个月。而记者从三地的官方以及中介统计机构了解到,尽管在号称“史上最严格调控政策”的影响下,一线城市的市场成交量均有所下降,但房价却仍旧难以撼动。

  量跌价未跌

  在今年数轮严苛的限购、限贷调控政策影响下,虽然一线城市的销售量锐减,均处于量跌价滞局面,但纵观全年楼市,房价还在延续不同程度的上涨势头。

  北京市统计局最新统计数据显示,今年1至11月,全市销售商品房1375.5万平方米,同比下降31.1%。其中销售商品住宅998.8万平方米,下降38.7%。

  与此同时,11月份北京楼市与全国一样出现价格上杨的局面,涨幅高于全国平均水平。11月北京房屋销售价格环比上涨0.2%、同比上涨9.1%,高出全国平均水平1.5个百分点。其中,纯商品住宅上涨15.8%;经济适用房和限价房上涨1.9%。在二手房方面,北京市二手住宅交易价格同比上涨3.9%,环比上涨0.4%,涨幅扩大0.3个百分点,二手住宅交易价格从9月份开始连续三个月上涨。

  与北京相似,上海、广州也陷入了量跌价未跌的怪圈。

  中国房产信息集团(微博)的数据显示,截至12月13日,今年上海新增住宅供应大跌三成,成交量同比下降一半,与此同时,上海新房价格已经达到22040元/平方米的历史新高,同比涨幅高达38.9%。

  广州房地产交易数据也表明,广州市一手楼盘成交面积为626015平方米,成交套数5414套,比限购令前大幅下滑超过7成。而在价格方面,广州市中心区域均价高达20566元/平方米,与限购令前一月相比,还小幅上涨了2.90%。

  规避限购令

  在庞博国际地产综合服务机构执行董事刘东(微博)眼里,支撑一线城市在调控期间房价不跌的有两大刚需群体:一是庞大的未首次购房或需要换房的“硬刚需”;二是拥有可投资资金、需要保值投资的“软刚需”。

  而在一线城市,后者的总体需求量不容小觑。今年5月初,在被称为“史上最严厉调控”出台和北京实行限购后不久,位于北京四环内的某项目以每平方米逾3万元的价格入市,一周时间销售了80%,且大部分为一次性付款。

  除了采取一次性付款手段规避限购政策,假离婚、一次性补交社保等方式也使限购政策在一定程度上失效。

  在一个北京大兴区的在售楼盘,销售人员小宋告诉记者,自己刚刚买出的一套房就是一对夫妻假离婚后购买的三套房。

  一位代理行的业内人士亦表示,通用的办法还有借用父母和子女甚至亲友的名义进行贷款买房。

  而针对非本地户口,因为无法提供在京一年以上纳税证明或社保证明无法办理房贷的情况,这位业内人士表示,只要能想办法找到一些社保中介服务机构和劳务派遣公司,甚至在一些中介机构,这些社保、纳税证明都可以通过一些方式补交, “顺利的一两千,复杂一点一两万,是能找到办法把社保等证明办好的”。

  此外,为了规避限购政策,一线城市的投资需求也逐步向外转移。

  以广州为例,广州限购令实施范围为市辖十区,不包括增城、从化,这使得这些郊区板块成为此次调控的受益者。

  据统计,目前增城、从化的在售楼盘共有38个,洋房产品均价大约在5000元/平方米至7000元/平方米,仅为广州市区楼价的1/3。不少在售楼盘都借政策利好大力宣传其低价、不限购的投资潜力。

  增城碧桂园豪园的销售人员介绍,近段时间,该盘客流量大增,来自广州区域的客户比例占了40%以上。

  据中原地产项目部总经理黄韬介绍,限购令出台后,增城、从化的成交量大约上升了20%~30%,

  “广州实行限购令后,大量的刚性和投资需求从市区外逃,给从化、增城这两个郊区板块带来了一波逆市行情,成交量和价格的上升势头都很明显。”广州经纬行研究中心经理朱欣苑说。

  对此,刘东表示,事实上,不能单方面依靠抑制需求的限购方式来调控楼市,如果不能从根本上解决楼市的供需不均衡问题,最终还是难逃愈调愈涨的怪圈。



 
 
 

 
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