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楼市调控措施后一二线城市购房冷热不均

“9·28”楼市调控措施推出以来,各地楼市走向如何?中国证券报记者兵分六路,深入北京、上海、广州三个一线城市和成都、济南、武汉三个二线城市采访发现,上述六个城市楼市价格走向不一,分化明显。

  上海、济南逆市上涨,两地的高档楼盘都较受追捧。所不同的是,上海缩量,济南放量。广州楼市成交量持续下滑,但市中心区豪宅楼盘的成交让中心区均价近十周维持高位运行,并于上周创出22124元/平方米的新高。此前备受关注的广铁南站地块,11月25日下午被广铁集团以86亿元拍得。楼面地价达17276元/平方米,创造了广州单价新地王。近期成都限购传言四起,在一定程度上起到了逼单的效果,市民踊跃购房,11月总成交量有可能超过10月再创新高。

  北京和武汉楼市价格平走。由于12月1日起北京将启动商品房预售资金监管,资金链趋紧预期促使开发商11月加速推盘。11月1日-24日,北京获预售许可证的项目达到43个,比10月份增长53.6%,预计11月预售项目将超过50个,创年内新高。武汉楼市波澜不惊,不少楼盘同今年上半年相比,虽然价格没有下降,但市场整体呈现量跌价平的趋势,观望气氛日渐浓厚。

  北京

  中低价楼盘蜂拥入市抢搭末班车

  从12月1日开始,北京将启动商品房预售资金监管,资金链趋紧预期促使北京开发商11月加速推盘。据北京市房地产交易管理网数据统计,11月1日-24日,北京获取预售许可证的项目达到43个,比10月份增长53.6%,预计11月预售项目将超过50个,创年内新高。

  市场成交方面,11月以来,北京商品住宅期房共成交6785套,成交面积67.15万平方米,比10月同期分别增加46.07%和28.52%;商品住宅现房共成交761套,成交面积10.40万平米,比10月同期分别增加65.80%和35.42%。

  推出“优惠”措施试探市场

  9·29国五条以后,楼市成交低迷,部分开发商开始选择打折或者项目“低开”等策略试探市场。

  相关楼盘数据显示,11月以来,北京市商品房成交金额前20的楼盘,半数项目在打折促销。位于朝阳北路的某楼盘最高折扣达9.5折,通州区京贸国际城均价从27000元/平方米直降至19800元/平方米,降价幅度约7000元/平方米,位于顺义的阿卡笛亚庄园近期推出了直降5000元/平方米的优惠活动。位于大兴西红门的鸿坤理想城成交均价从上月的2.4万/平方米降到了2万元/平方米以下。

  亚豪机构数据显示,11月1日-20日,北京商品住宅成交均价为20468元/方平米,环比每平米上涨658元,涨幅为3.32%。从7月份开始,北京市新建商品房的开盘预售均价就开始走低,11月中旬的预售均价已经由7月份的28000元/平方米下滑到现在的20000元/平方米左右,这个价位相当于今年1月份的水平。

  阳光100置业集团常务副总裁范小冲指出,年底将至,房企进入年度结算、冲击业绩的关键时期,部分企业可能加速推盘回笼资金。开发商担心未来“钱袋”将被捂紧,达到预售条件的开发商便选择加快开盘赶个“末班车”。这是近期北京中低价位楼盘频繁入市的主要原因。

  中原地产分析师张大伟也表示,商品房预售资金专款专用对开发商影响很直接。一般而言,开发商都会同时在一个或者多个城市开发多个项目,如果资金被锁定将使得开发商很难闪转腾挪,资金链断裂风险明显加大。如果预售资金监管政策严格执行,将会推动开发商加快现有项目的开发,增加市场供应。

  12月将步入淡季

  亚豪机构调查数据显示,截至11月24日,北京预计12月开盘的项目为20个,其中超过半数项目未确定价格。受政策、市场以及季节因素的共同影响,12月开发商的计划推盘量有限。

  业内人士指出,12月份是市场供应的淡季,大部分工程因为天气的原因已经进入冬歇。这使得市场供应进入低谷,而12月预计开盘的项目大部分为大型房企的项目。

  统计显示,12月北京市计划开盘项目有20个,其中纯新盘6个,包括绿地新都会·国际花都、宾仕国际、波普工社等,老项目后期则包括中粮万科·长阳半岛、世嘉光织苑、华业东方玫瑰、香江别墅等,其中11个有报价项目的开盘均价为22317元/平方米。

  20个计划推盘项目中,位于城六区的有8个,占总量的四成;11月中上旬城六区项目的开盘量仅占22.22%。12月拟开盘的8个城六区项目又全部为老项目后期,且距离上次推盘基本已时隔半年以上,比如星河城、中信城在2010年甚至没有推盘记录。

  上海

  豪宅逆市上涨

  通宵排队买房再现沪上楼市!在通胀等多种因素的影响下,上海楼市依然出现了购房者排队买房的场景,甚至连不少高价房也呈现“一房难求”的局面。

  “9·28”调控进入到第二个月,上海楼市成交量在调控的影响下大幅萎缩,但纵观各项目的报价,依旧没有丝毫松动的趋势,多数项目还逆市涨价。

  观望中“涨价”

  上周上海房价不跌反大涨,回到23000元/平的高位。据统计,上周上海商品住宅成交均价为23011元/平方米,环比前周大涨9.8%。

  上海楼市的优惠促销逐渐退出,上海近50个在售楼盘,仅1个报价微跌。据网易地产数据显示,一个月内,报价上涨的20个项目中,多个项目涨幅仍比较惊人,有5个楼盘报价比上个月涨价超过10%。

  涨幅榜排名第一的项目是位于嘉定的底特律财富天地,该项目10月份的报价为11500元/平,但11月份的报价已达13500元/平方米,上浮2000元/平方米,涨幅高达17.39%。

  目前,上海楼盘项目选择了保持现状继续观望。在一定程度上反映了经过上一轮调控,开发商应对政策更为小心谨慎。另一方面,临近年底,各大公司的销售任务基本完成,不需要过多地调整自己的推盘节奏和计划。

  位于上海闸北慧芝湖三期在开盘当日,购房者从早上9点起进场到晚上6点结束,整整9个小时,部分购房者深夜排队,当日成交420套,占推出房源总数的近六成。

  供应量继续萎缩

  “限购令”似乎对楼市影响有限,上海豪宅成交不断刷新纪录,单价5万元以上豪宅成交量已连续5个月保持迅猛增长。分析人士称,更多的人在“限购令”出台后选择了豪宅作为资产保值的避风港。

  数据显示,截至今年10月15日,10月沪上豪宅共计成交339套,环比增加58.6%,销售总面积75855平方米,环比增加高达80%,销售额也达到96.74亿元。

  业内人士认为,高端物业的逆市热销,主要原因是“限购令”后,有改善需求的客户因为只能再买一套房子,买房时更为谨慎,购房需求也趋于大户型,以求一步到位。而豪宅类产品一般都占据城市的稀缺资源,具有保值功能和增值空间。此外,在强烈的通胀预期之下,房产仍然被视比较安全的投资领域,拥有稀缺资源的高端住宅往往成为对冲货币资产贬值的选择。

  值得一提的是,据搜房网数据监控中心统计,上周上海商品住宅新增供应面积为14.1万平方米,环比前周的34.3万平大幅萎缩59%。这更加导致楼盘“紧缺”,供应不足成为制约成交量的一个重要因素。


 
 
 

 
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